Vanzarea cladirilor in regim de scutire fara drept de deducere. Ajustarea TVA in cazul imobilelor (bunuri de capital)

Speta

Care este regimul de taxare pentru vanzarea cladirilor in regim de scutire (constructii vechi)?

Solutia Ingenius

In conformitate cu art. 141 aln. (2) lit. f) din Codul Fiscal, sunt scutite, livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. În sensul acestui articol, se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau  parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piață a construcției sau a părții din construcție, astfel cum aceasta este stabilită printr-un raport de expertiză, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.

Astfel , in cazul in care in discutie este o cladire a carei vanzare este ulterioara datei de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări, acea cladire se instraineaza, ca regula de baza in regim de scutire fara drept de deducere. Scutit fara drept de deducere inseamna ca taxa dedusa cu ocazia construirii/achizitionarii respectivului imobil trebuie justata conform art. 149 CF. Ajustarea taxei deduse inseamna practic colectarea taxei deduse, in urmatorul decont de TVA, taxa ce se calculeaza/ajusteaza in functie de momentul vanzarii imobilului. De mentionat este faptul ca in cazul constructiilor receptionate dupa data aderarii la Uniunea Europeana (01.01.2007) perioada de ajustare a taxei este de 20 de ani, iar in cazul celor receptionate anterior datei de 01.01.2007 perioada de ajustare este de 5 ani. Astfel, spre exemplificare, pentru un imobil instrainat in anul 10 de la receptie(dupa 01.01.2017), TVA se ajusteaza proportional cu perioada scursa intre momentul receptiei si cel al instrainarii, adica in cazul nostru de 50%, adica jumatate din taxa dedusa pentru achizitie sau constructia respectivei cladiri trebuie ajustata (trecuta la colectat in decontul de TVA). Pentru imobilele receptionate anterior datei de 01.01.2007 perioada de ajustare este de 5 ani (deci practic la momentul actual respectivele imobile se pot vinde scutit fara obligatia ajustarii taxei cu conditia ca respectiva cladire sa nu fi facut obiectul unei modernizari care sa reprezinte cel putin 20% din valoarea nou obtinuta).